Dwie oferty na dom o tym samym metrażu potrafią różnić się o sto kilkadziesiąt tysięcy złotych i obie bywają uczciwe. Różnica siedzi w zakresie, nie w cenie jednostkowej. Kłopot polega na tym, że zakres opisuje się w tej branży trzema słowami, których nikt nie definiuje tak samo.
Trzy zakresy nazywane podobnie
Stan surowy zamknięty. Konstrukcja, dach, okna i drzwi zewnętrzne. Budynek jest szczelny i można go zostawić na zimę, ale w środku nie ma ani instalacji, ani wykończenia. Przy technologii modułowej ten zakres pojawia się rzadko, bo moduł przyjeżdża z hali już zainstalowany w środku.
Stan deweloperski. Dochodzą instalacje elektryczna, wodno-kanalizacyjna i grzewcza, wykończone ściany oraz wylewki. Zamieszkać jeszcze nie sposób: brakuje podłóg, drzwi wewnętrznych, białego montażu i osprzętu.
Pod klucz. Tu kończy się jakakolwiek zgodność definicji. U jednego producenta oznacza gotową łazienkę i zabudowaną kuchnię, u drugiego podłogi i pomalowane ściany, a kuchnię zostawia kupującemu. Widełki za metr dla obu zakresów zestawiamy na stronie usług.
Co znika między deweloperskim a „pod klucz”
Pozycje, które w ofertach potrafią wypaść po cichu:
- podłogi i listwy we wszystkich pomieszczeniach
- drzwi wewnętrzne razem z ościeżnicami
- biały montaż: umywalki, wanna lub kabina, miski ustępowe, baterie
- płytki w łazience i kuchni wraz z ułożeniem
- malowanie ścian i sufitów
- osprzęt elektryczny, czyli gniazdka, włączniki i oprawy
- zabudowa kuchenna oraz sprzęt
- schody wewnętrzne, jeżeli dom ma piętro albo antresolę
Każda z nich osobno wygląda niewinnie. Razem tworzą dokładnie tę różnicę, o którą rozjeżdżają się porównywane oferty.
Standard, o który trzeba dopytać wprost
Nawet przy identycznie nazwanym zakresie standard bywa nieporównywalny. Warto zażądać konkretów w pięciu punktach:
- Okna. Profil, liczba szyb, współczynnik przenikania i sposób montażu.
- Izolacja. Grubość w ścianie i w stropodachu oraz rodzaj materiału.
- Źródło ciepła. Konkretne urządzenie, nie kategoria. Do tego sposób rozprowadzenia ciepła po domu.
- Wentylacja. Grawitacyjna czy mechaniczna z odzyskiem. To różnica i w cenie inwestycji, i w rachunkach przez następne dwadzieścia lat.
- Instalacje. Liczba punktów elektrycznych i wodnych, bo dopłata za każdy dodatkowy bywa naliczana osobno.
Odpowiedź „standard producenta” nie jest odpowiedzią. Poproś o listę w takiej formie, żeby dało się ją załączyć do umowy.
Cztery pozycje poza ceną budynku
Cena za metr dotyczy domu. Poza nią zostaje wszystko, co zależy od konkretnej działki:
- fundament, wyceniany rzetelnie dopiero po badaniach gruntu
- przyłącza, których koszt rośnie wraz z odległością do sieci
- transport modułów i praca dźwigu
- przygotowanie dojazdu oraz placu montażowego
Razem zwykle 60 000 – 150 000 zł, w zależności od działki. Każdą z tych pozycji rozpisujemy osobno przy fundamentach i przyłączach.
Poza budynkiem zostaje jeszcze projekt. Adaptacja gotowego projektu do działki to 4 000 – 10 000 zł, projekt indywidualny 15 000 – 40 000 zł. Przy technologii modułowej ma to dodatkowy skutek: projekt musi od początku uwzględniać podział na moduły mieszczące się na lawecie, więc nie każdy katalogowy rzut da się na nie przełożyć.
Jak sprawdzić ofertę w kwadrans
Trzy pytania wystarczą, żeby zobaczyć, z kim się rozmawia.
Które pozycje mogą się jeszcze zmienić i z jakiego powodu. Wszystko, co zależy od gruntu i od odległości do sieci, pozostaje szacunkiem do czasu badań i warunków przyłączeniowych. Firma, która mówi to wprost, jest wiarygodniejsza od tej, która podaje jedną okrągłą kwotę na całość.
Co dokładnie wchodzi w zakres, w formie listy. Jeżeli listy nie da się załączyć do umowy, to nie jest zakres, tylko obietnica.
Jak wygląda harmonogram płatności. Zaliczka przekraczająca 20–30% wartości przed rozpoczęciem produkcji jest sygnałem ostrzegawczym u każdego wykonawcy.
Zestawmy to na tych samych pozycjach
Prześlij ofertę, którą już masz, i napisz, jaki metraż rozważasz. Rozpiszemy to samo w naszym rozbiciu, żeby dało się porównać liczby, które znaczą to samo. Napisz do nas.